Жилищное строительство
Жилищное строительство - один из главных приоритетов социально-эномического развития государства. Жилищная реформа рассматривается как составная часть комплекса мер по стабилизации и выводу экономики из кризиса. Отсутствие у граждан нормальных жилищных условий может превратить эту проблему в одну из самых острых социальных проблем. Решение проблемы наращивания темпов жилищного строительства имеет многоцелевой результат: удовлетворение потребностей общества в жилье, создание нормальных и безопасных условий жизнедеятельности, снятие социальной напряженности в обществе.
Градостроительный кодекс РФ (принят 7 мая 1998 г. и введен в действие 14 мая 1998 г.) предусматривает обязанности граждан при осуществлении градостроительной деятельности, а именно: соблюдать градостроительную документацию и правила застройки, выполнять предписания государственных органов, осуществляющих контроль в области градостроительства и др. (ст. 20).
Органы государственной власти субъектов РФ, органы местного самоуправления в соответствии с нормами Градостроительного кодекса РФ устанавливают соответствующие правила застройки и утверждения проектов строительства объектов недвижимости и осуществляют контроль за их исполнением.
Статья 62 упомянутого Кодекса определяет порядок выдачи органами местного самоуправления разрешения на строительство - документов, удостоверяющих право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка, строительство и т.д. Контроль за осуществлением строительства объектов недвижимости возлагается на соответствующие органы архитектуры и градостроительства и органы государственного архитектурно-строительного надзора Российской Федерации.
Объектом административного - правонарушения, предусмотренного комментируемой статьей, являются общественные отношения в сфере градостроительства (установленный законом порядок строительства объектов недвижимости и застройки земельных участков). Самовольное строительство затрудняет осуществление утвержденных планов планировки и застройки городов и других населенных мест, в результате чего искажается облик города, другого поселения, нарушаются права и интересы иных граждан, создается угроза общественной безопасности, в частности, пожарной безопасности1.
Объективная сторона правонарушения заключается в действиях по строительству объектов недвижимости без надлежащего разрешения. Такие разрешения юридическим лицам и гражданам в установленном порядке выдаются уполномоченными органами по градостроительству в системе органов исполнительной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления и территориальными органами управления земельными ресурсами. Без соответствующих разрешений и сопровождающей их документации застройка земельного участка, строительство объектов недвижимости запрещены. Такие действия рассматриваются как самовольное строительство.
Действия, связанные с самовольным строительством, следует рассматривать как умышленные, влекущие ответственность по комментируемой статье.
Субъект нарушения - должностное лицо (представитель юридического лица), отвечающий за организацию строительства, а также гражданин - индивидуальный застройщик, достигший возраста 16 лет.
Органы местного самоуправления, органы архитектурно-строительного надзора вправе давать самовольным застройщикам обязательные для исполнения предписания о прекращении начатого строительства, а также о сносе (своими силами и за свой счет) всех незаконно возведенных строений или их частей и о приведении в порядок земельного участка.
За самовольное строительство установлена также гражданско-правовая ответственность. Так, ст. 222 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном Для этих целей в порядке, устанавливаемом законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее права собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - ее нельзя продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. В спорных случаях дальнейшая судьба самовольной постройки решается в гражданско-правовом порадке районным судом. В то же время право собственности на самовольную постройку не может быть признано за тем или иным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Дела об административных правонарушениях, предусмотренных комментируемой статьей, рассматриваются административными комиссиями при районных, городских, районных в городе, поселковых, сельских органах местного самоуправления, а также главами поселковой и сельской администрации (ст. 199, 200).
Индивидуальное жилищное строительство
Индивидуальное жилое строительство на специально отведенном для этих целей земельном участке, наиболее распространенная форма приобретения права собственности на жилой дом.
Земельные и жилищные отношения имеют между собой тесную связь. Для того, чтобы обзавестись индивидуальным жилым домом или подсобным хозяйством в виде дачи или загородного дома, необходим прежде всего земельный участок, который при прежней системе земельных отношений можно было ждать годами. Ряд новых законодательных актов о правах граждан в земельной сфере, принятых в последнее время, введение частной собственности на землю открывают новые возможности для решения жилищных проблем. Жилым домом считается строение, имеющее почтовый номер, вся или не менее половины полезной площади которого предназначена для постоянного проживания, расположенное на земельном участке со всеми находящимися на нем вспомогательными строениями, сооружениями, элементами благоустройства в определенных границах.
Для того чтобы построить жилой дом, необходимо получить соответствующий земельный участок. Отвод земельных участков входит в компетенцию местных органов власти. Так по закону РФ от 23 декабря 1992 года" О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства , садоводства и индивидуального жилищного строительства" передача земельных участков в частную собственность граждан в городах, поселках и сельской местности осуществляется в соответствии с земельным законодательством местными органами государственной власти. Следует отметить, что в течение длительного времени в некоторых регионах нашей страны отвод земельных участков для индивидуального жилищного строительства был запрещен. Например, это существовало в Москве и Санкт-Петербурге. Органы местного самоуправления с учетом специфики регионов и городов обязаны предоставить в бессрочное пользование, аренду, собственность или продать земельные участки для жилищного строительства в срок не более одного месяца со дня подачи гражданином заявления об отводе земельного участка .
Граждане имеют право на получение или приобретение в установленном порядке земельных участков для жилищного строительства независимо от наличия у них другого жилого помещения, в том числе в других населенных пунктах.
Необоснованный отказ органов местного самоуправления в предоставлении и продаже в установленные сроки земельных участков для жилищного строительства влечет за собой штрафные и иные санкции.
Земельный участок отведенный под жилищное строительство, должен быть использован по назначению в сроки, устанавливаемые органами местного самоуправления. При превышении установленного срока к застройщику органами власти применяются санкции, предусмотренные законодательством.
Право на осуществление строительства жилья предоставляется в порядке, установленном законодательством гражданину, которому это жилье передано в пользование, или застройщику, которому это жилье предоставлено собственником по договору.
Строительство жилого дома осуществляется на основе решения органов местного самоуправления, в срок не более одного месяца с момента обращения за ним, в соответствии с утвержденной градостроительной документацией и существующими строительными нормами и правилами. Застройщик, организующий строительство, может осуществлять его самостоятельно, либо привлекая подрядчика. Права на получение земельного участка для строительства жилья можно реализовать только в зонах, предусмотренных градостроительной документацией, под которой понимается вся совокупность проектных документов, необходимых для строительства жилого дома. К градостроительной документации относятся: генеральная схема расселения, природопользования и территориальной организации производительных сил Российской Федерации, схемы расселения, природопользования и территориальной организации производительных сил крупных географических регионов и национально-государственных образований, генеральные планы городов, схемы и проекты районной планировки административно-территориальных образований.
Составляется договор о возведении индивидуального жилого дома на праве личной собственности на отведенном земельном участке между органом коммунального хозяйства администрации с одной стороны и гражданином с другой. По договору гражданин обязан построить жилой дом на земельном участке, отведенном на основании решения администрации и закрепленном в пользование государственным актом на право собственности на землю. На этом участке гражданин (застройщик) обязан возвести из качественного материала жилой дом в соответствие с проектом, утвержденным органом архитектуры и градостроительства. На этом же земельном участке разрешается строительство. так называемых, надворных построек. Утвержденный проект на строительство дома и план размещения строения на земельном участке, выданный органом по делам строительства и архитектуры, является неотъемлемой частью этого договора.
При использовании земельного участка не в соответствие с той целью, для которой он предназначался, право пользования земельным участком может быть прекращено. По окончании строительства, застройщик обязан сдать жилой дом государственной приемочной комиссии. До полного возведения жилого дома и принятия его в эксплуатацию государственной приемочной комиссией, застройщик не имеет право продавать дом или его часть (дарить, производить обмен) другим лицам без разрешения администрации района, города.
В случае разрушения дома от пожара или других стихийных бедствий, право на бессрочное пользование земельным участком сохраняется за застройщиком, если он в течение трех лет приступит к восстановлению разрушенного дома или возведению нового, за исключением случаев, когда генеральным планом города предусмотрено иное использование земельного участка. Восстановление разрушенного жилого дома, либо строительство нового осуществляется на основании решения местной администрации по типовому или утвержденному в установленном порядке индивидуальному проекту.
Все расходы по заключению настоящего договора относятся за счет застройщика. Договор, также, подлежит обязательному нотариальному заверению до начала строительных работ. Договор в случае спора может быть расторгнут только судом. Лицо, осуществившее самовольную постройку, которой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на не отведенном для этих целей земельном участке, в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получение на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и правил, не приобретает на нее право собственности. Такое лицо не в праве распоряжаться постройкой .
В ряде случаев суд может узаконить самовольную постройку. Например, если постройка возведена на не принадлежащем застройщику земельном участке, но в последующем, данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку, либо, право собственности на данную постройку может быть признано за лицом в собственности, пожизненно наследуемом владении, бессрочном пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, и это лицо, в свою очередь, возмещает незаконному застройщику расходы на постройку в размере, определенном судом. Однако, право на самовольную постройку не может быть признано в любом случае, если сохранение постройки повлечет нарушение прав и охраняемых законом интересов других лиц либо будет создавать угрозу жизни и здоровью граждан.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ о признании права собственности на самовольную постройку. Самовольному застройщику вручается предписание о сносе постройки и приведении в порядок земельного участка, на котором она возведена. В предписании указывается срок, в течение которого застройщик обязан совершить указанные действия. В то же время предписание о сносе не лишает самовольного застройщика права требовать признания за ним права собственности на постройку в судебном порядке.
Собственником дома индивидуальный застройщик становится лишь после регистрации дома в местной администрации. Правоустанавливающими документами на жилой дом, построенный на отведенном для этого земельном участке, являются: нотариально удостоверенный договор о возведении индивидуального жилого дома на праве личной собственности; договор о предоставлении земельного участка для строительства жилого дома на праве личной собственности; регистрационное удостоверение договора. Неоформленные в нотариальном порядке договоры о праве застройки, заключенные отделами коммунального хозяйства до 26 августа 1948 года, а также относящиеся к этому времени решения исполкомов местных советов народных депутатов об отводе гражданам земельных участков для индивидуального жилищного строительства, также могут входить в перечень этих документов.
Кроме регистрационного удостоверения на всех остальных правоустанавливающих документах должна быть отметка о регистрации в бюро технической инвентаризации (БТИ).